Poradnik Sprzedającego (Wynajmującego), czyli jak bezpiecznie sprzedać (wynająć)

1. Jeżeli podjęliśmy już decyzję, że sprzedajemy (wynajmujemy) nasze mieszkanie, dom, lokal użytkowy, działkę, przygotujmy się do sprzedaży (wynajmu).

2. Przygotujmy dokumenty określające stan prawny naszego mieszkania (domu, działki).

3. Przygotujmy mieszkanie (dom) na wizyty potencjalnych kupujących (najemców). Pamiętajmy o atmosferze: miło jest, gdy wnętrze pachnie i lśni czystością.

4. Zdecydujmy, w jaki sposób będziemy szukać potencjalnego nabywcy, czy zamierzamy korzystać z pomocy doświadczonego pośrednika.

5. Współpraca z profesjonalistą zapewnia nam przede wszystkim oszczędność czasu, jak również zwiększa komfort i bezpieczeństwo przeprowadzenia transakcji. Pamiętajmy, że poza przygotowaniem oferty i jej prezentacją od doświadczonego pośrednika możemy oczekiwać również m.in.:

• informacji o obecnej sytuacji na rynku nieruchomości,
• pomocy w kompletowaniu dokumentów,
•  negocjacji warunków umowy,
•  uzgadniania szczegółowych zapisów w umowach i wyjaśniania znaczenia tych zapisów,
• wsparcia w załatwianiu formalności w urzędach i instytucjach,
•  pomocy w wyliczeniu szczegółowych kosztów transakcji,
• sprawdzenia, czy nie dotyczy nas obowiązek podatkowy lub zwrot udzielonej bonifikaty,
• wyboru sposobu zabezpieczenia rozliczenia finansowego transakcji,
• fachowego doradztwa.

6. Przed zatrudnieniem pośrednika starajmy się dopilnować kilku zasad:

• umawiajmy się na pierwsze spotkanie w biurze pośrednika,
• rozmawiajmy z pośrednikiem o sytuacji na rynku nieruchomości,
• zawsze prośmy o umowę pośrednictwa na piśmie; przeczytajmy dokładnie umowę i prośmy o wyjaśnienie niezrozumiałych kwestii,
• pytajmy o ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i o licencję zawodową.

7. Określmy cenę (czynsz najmu) naszego mieszkania (domu).Pamiętajmy, że często doliczamy do naszej ceny wartość sentymentalną, która dla potencjalnego nabywcy pozostaje niestety bez znaczenia, a może nam wydłużyć czas sprzedaży (wynajmu).

8. Nasze mieszkanie (dom) ma oczywiście swoje walory i to my ostatecznie decydujemy jak długo możemy poczekać na nabywcę, który je zauważy i doceni.

PRZYDATNE INFORMACJE:

I. Dokumenty niezbędne do podpisania umowy sprzedaży:

1. Sprzedaż lokalu z księgą wieczystą:

1. odpis zwykły z księgi wieczystej,

2. podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:

*wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, lub

* prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, lub

* akt poświadczenia dziedziczenia w przypadku spadkobrania łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego,

3. dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, NIP, adres zameldowania),

4. dodatkowo w przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP,

5. nr rachunku bankowego,

6. zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,

7. zaświadczenie, że nie ma zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,

8. dowód opłacenia podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.

2. Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

1. zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,

2. podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:

* przydział lub wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub

* prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, lub

* akt poświadczenia dziedziczenia w przypadku spadkobrania łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego,

3. odpis zwykły z księgi wieczystej, jeżeli została ona założona,

4. dane osobowe kupujących i sprzedających (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, NIP, adres zameldowania),

5. dodatkowo w przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP,

6. nr rachunku bankowego,

7. zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,

8. zaświadczenie, że nie ma zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych.

3. Sprzedaż działki:

1. odpis zwykły z księgi wieczystej,

2. podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów: wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia w przypadku spadkobrania łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego,

3. dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, NIP, adres zameldowania),

4. dodatkowo w przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP,

5. nr rachunku bankowego,

6. dowód opłacenia podatku od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu,

7. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku lub decyzja o warunkach zabudowy,

8. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, gdy będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

9. ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, gdy następuje podział,

10. mapa sytuacyjna do celów prawnych.

II. Zaświadczenie urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców bądź obdarowanych z obowiązku podatkowego jest wymagane, jeżeli sprzedający nabył przedmiot umowy w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny, polecenia darczyńcy, zasiedzenia, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zachowku, przy czym zaświadczenie z urzedu skarbowego odnośnie nabycia w drodze darowizny jest wymagane jeżeli dokonana została po 1 stycznia 2007 roku. Zaświadczenie z urzędu skarbowego odnośnie nabycia w drodze dziedziczenia zawsze jest wymagane. Zaświadczenie z urzędu skarbowego jest potrzebne niezależnie od tego, czy osoba dziedzicząca lub obdarowana jest zwolniona od podatku bądź nastąpiło przedawnienie. III. Dla strony kupującej korzystniejsza jest sytuacja, w której zbywca wymelduje się z lokalu przed zawarciem umowy sprzedaży. Jeżeli bowiem tego nie zrobi, to nowy właściciel może być zmuszony do przeprowadzenia procedury administracyjnej związanej z wymeldowaniem osób, które opuściły lokal, a się nie wymeldowały. Z samych względów formalnych wymeldowanie nie jest jednak konieczne do zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli nabywcy wyrażają zgodę na późniejsze wymeldowanie, to nie ma przeszkód, aby taki zapis znalazł się w akcie. Podobna sytuacja dotyczy rozliczenia kosztów eksploatacyjnych – jest to kwestia umowy między stronami.